不動産には、積算価格と収益価格の２つがあります。
「積算価格」とは、土地と建物のそれぞれについて現状の価値を査定して合算し、それに修正を加えた価格のことをいい、以下の下記の式で表すことができます。
◯ 積算価格 ＝ 土地の現在価格 ＋ 建物の現在価格 ＋ 修正額
「収益価格」とは家賃収入から計算された不動産価格のことを指し、対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益と、現在価値を総合して算出する不動産の価値の二つを合計したものです。
◯ 収益価格（直接還元法） ＝ 純収益÷還元利回り
積算価格とは？積算価格と収益価格の意味から計算方法・注意点を徹底解説
同じようで全然違います。
例えば、土地価格 1000万円・建物価格500万円、家賃10万円・利回り12％とします。
積算価格では、1000万円+500万円=1500万円。
収益価格では、年間家賃120万円÷12%＝1000万円。
その差、500万円もあります。
もし、家賃が20万円いただけるのであれば収益価格は2000万円となります。
空室アパートが買い叩かれる理由
15戸中5戸しか入居がない物件の場合、収益価格は満室時に比べると1/3となります。
特に不動産投資の場合には、収益価格で話すことが多いです。
そのため、売却時には頑張って満室にしようとするオーナーさんが多いのです。
積算価格以下で購入しよう
古家や古アパートの場合、購入価格が土地価格より低ければ安心できます。
いつでも利益を確定できる状態だからです。
空室のアパートを積算価格以下で購入して、満室経営まで持っていくことが理想的な不動産賃貸事業ですね。
