最初に知っておけば良かった！と後悔したことが、銀行返済比率です。
銀行返済比率(％)＝
(月間銀行返済金額)÷(月間家賃収入)×100
この銀行返済比率が低ければ低いほど、当然手残りが多くなります。
私が購入した「戸建て借家(2・3棟目)」と「2世帯アパート(4・5棟目)」を例として、実際の数値を使いながら説明してみます。
戸建て借家(2・3棟目)の銀行返済比率
購入金額1450万円（うち銀行融資金額1350万円）
金利1.3% 10年返済、1994年築、表面利回り10.68%
物件もきれいで、長期賃貸が期待できる２棟横並びの平屋戸建て。
金利も制度融資を使って低い。利回りもまぁまぁ。
だけど、返済比率が98%なんです(笑)
家賃収入のほとんどが返済に回されて、退去があれば新たに手出しする必要があります。
2世帯アパート(4・5棟目)の銀行返済比率
今度こそ銀行返済比率を考えて購入しようと思って購入したのがこの物件。
購入金額1740万円（うち銀行融資金額1350万円）
金利2.2% 15年返済、1991年築、表面利回り13.01%
塗装したばかりで、満室オーナーチェンジ物件。
金利は少し高めですが、15年返済にしていただいたので全然OK。年末の現金買い優先物件だったので利回りもまぁまぁ。現金でスピード決済が条件だったので、あとから融資をつけてもらいました。
返済比率が51%
50％付近だと、半分キャッシュフローが出るので多少修繕や退去が出ても怖くありません。精神衛生上、非常に良い物件です。
銀行返済比率を下げるコツ
- 金利よりも返済期間の長さを交渉する
- 今後の物件購入に影響が出ない程度に頭金を入れる(必然的に融資額が減るから)
- 利回りが良い物件になるように購入価格に指値を入れる
返済比率50％程度の物件を持っていれば、不動産投資のリスクは低く抑えられますね。
