不動産というのは、株と似た側面があります。

 

「この価格はもう少し安くなるんじゃないか」

「今は時期ではないかもしれない」

「もう少し待ってみよう」

 

慎重と臆病の違いは

自分で決めた基準に従うことができるかどうかです。

 

これまで学習してきた積み重ねによって

より勝ちやすい・そしてリスクを許容できる基準を作り、

行動に移すことが大事に思えます。

 

不動産・株に限らずに、独立や店舗展開も

自分で決めた基準に従って行動すれば

例えば悪い結果になっても後悔が少ないはず。

 

過去に戸建て賃貸物件を購入したときに

売価700万円・家賃6万円・表面利回10.29％

実質利回り(税金・保険など含む)9.1%

こういう条件でした。

 

立地・築年数・建坪次第なので、なんとも言えないのですが

買ってもいいかなー、くらいのラインでした。

600万円だったら絶対に買いという感じ。

 

ではこの700万円の物件は買わないほうがいいのか、

600万円まで指値できる物件を気長に待たないといけないのか。

 

こういうときには数字で妥当性を検証したほうがいいです。

 

仮に上記と同じ物件を６棟購入したときと（①）、

上記より100万円安い600万円で２棟購入したとき（②）

のシミュレーションをします。

※良い条件の物件の指値はあまり通らないので購入機会を33%にした

 

①

実質利回り9.1％（表面利回り10.29%）

10年間の家賃総額・・ 4320万円（720万円×6棟）

10年間のCF・・・・・432万円（72万円×6棟）

借入総額・・・・・・3240万円（540万円×6棟）

手出し総額・・・・・1278万円（213万円×6棟）

 

②

実質利回り9.7％(表面利回り12.00%)

10年間の家賃総額・・1440万円（720万円×2棟）

10年間のCF・・・・・144万円（72万円×2棟）

借入総額・・・・・・1080万円（540万円×2棟）

手出し総額・・・・・218万円（109万円×2棟）

 

①は手元資金846万円（手出しーCF）を元手に10年後4200万円の不動産を持つ

②は手元資金74万円（手出しーCF）を元手に10年後1400万円の不動産を持つ

 

こう考えると、別に目先の条件が100万円前後したところで

スケールメリットには勝てないなぁと気づきます。

 

確かに手元資金からのレバレッジ効果は②のほうが

断然あるのですが、たいした資産にならない。

 

結局、ある程度決断できる条件の場合には

先に動いたほうが長期的に得が大きいと感じています。